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El proyecto de Declaratoria de Fábrica y Subdivisión de Predio en el distrito de San Juan de Lurigancho, Lima, con el objetivo de formalizar una edificación existente y permitir la independización registral de los Lotes.
El caso se desarrolló en el marcó en la Ley N.º 27157 – Regularización de Edificaciones, normativa que permite la formalización de construcciones existentes y su inscripción en Registros Públicos. Bajo este marco, se logró gestionar la subdivisión del predio directamente ante SUNARP, optimizando el procedimiento registral.
El predio matriz, con un área total de 301 m², fue objeto de un proceso de subdivisión, del cual se generaron dos sublotes independientes, cada uno con autonomía estructural y registral.
Cómo se realizó el proyecto
1. Diagnóstico del predio y análisis registral
El proceso se inició con el diagnóstico integral del predio, a través de la revisión de la documentación registral, con la finalidad de verificar la situación jurídica del inmueble. Asimismo, se realizó un análisis comparativo entre el área física existente, a fin de asegurar la concordancia entre la información técnica y los datos registrales.
Asimismo, se evaluaron las condiciones del predio en el marco de la Ley N.º 27157 – Regularización de Edificaciones, considerando la antigüedad de la construcción (año 2010), lo que permitió establecer la procedencia de la Declaratoria de Fábrica y la posterior subdivisión del inmueble bajo este régimen.
2. Levantamiento y medición del predio
Se ejecutó un levantamiento integral mediante la toma de datos in situ, empleando tecnología de medición láser Bosch. Este proceso permitió consolidar información técnica con precisión milimétrica, fundamental para la elaboración del expediente de regularización:
- Geometría del lote matriz: Verificación de linderos y medidas perimétricas.
- Cuadro de áreas: Registro exacto de áreas techadas, libres y ocupadas.
- Realidad física: Determinación de los límites perimétricos ycolindancias..
- Distribución arquitectónica: Levantamiento detallado de la distribución de los ambientes para la Declaratoria de Fábrica.
Esta etapa fue fundamental para asegurar la correspondencia entre la realidad física y la información registral.
3. Elaboración del expediente técnico
Con la información obtenida en campo, se procedió a la elaboración del expediente técnico para Declaratoria de Fábrica y Subdivisión de Predio, conforme a los requisitos técnicos y legales vigentes.
El expediente incluyó:
- Plano de Arquitectura – Distribución
- Plano de Subdivisión del Lote
- Plano de Perimétrico, Ubicación y Localización
- Memoria Descriptiva
- Formulario Registral (FOR)
- Informe del Verificador Responsable
- Declaración Jurada correspondiente
La documentación fue desarrollada asegurando coherencia entre planos, memoria y datos registrales, minimizando observaciones en el proceso de inscripción.
4. Regularización e inscripción registral
El expediente técnico se gestionó ante la SUNARP la regularización de la edificación existente mediante la Declaratoria de Fábrica, así como la Subdivisión del Predio Matriz. Este procedimiento permitió que la realidad física del inmueble sea reconocida legalmente, otorgándole un valor comercial real y actual.
Como resultado de este proceso registral y administrativa, se logró la independización y generación de dos unidades inmobiliarias propia:
Como resultado, se obtuvo la generación de dos unidades inmobiliarias independientes:
- Sublote 19: Con un área de 100.00 m².
- Sublote 19A: Con un área de 201.00 m².
Ambos sublotes cumplen con los parámetros técnicos y normativos, logrando su inscripción en SUNARP sin observaciones.
Resultado del proyecto
El proyecto concluyó de manera satisfactoria, logrando:
- Inscripción de la Declaratoria de Fábrica
- Subdivisión del predio debidamente registrada
- Generación de dos partidas registrales independientes
- Expediente técnico completo y conforme
- Inscripción sin observaciones en SUNARP
PLANO DE UBICACION Y LOCALIZACION
PLANO DE DISTRIBUCION DE LOTE 19A
PLANO DE DISTRIBUCCION DE LOTE 19
